Оценка при изъятии земельных участков для государственных нужд

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется только в исключительных случаях:

• при необходимости выполнения международных обязательств РФ (например, при строительстве международных магистральных трубопроводов);
• при указании на необходимость изъятия в законе РФ или в законе субъекта РФ в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ или муниципального образования на его территории.
• при необходимости размещения объектов государственного или муниципального значения, если нет других вариантов их размещения.
• К таким объектам относятся (перечень исчерпывающий):
• объекты федеральных и региональных энергетических систем;
• атомные объекты;
• объекты обороны и безопасности, в том числе, обеспечивающие охрану границы;
• федеральные и региональные объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
• объекты космической деятельности;
• линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения;
• автомобильные дороги.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В выкупную цену земельного участка включаются:

• Рыночная стоимость земельного участка (в случае если отсутствуют здания и сооружения на земельном участке);
• Рыночная стоимость земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений);
• Убытки, причиненные правообладателю(ям) изъятием земельного участка.

Проведение работы по расчету величины убытков в связи с освобождением территории, причиненных правообладателям объекта недвижимости, включает в себя следующие этапы:
1. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения расчета:

• собираются и анализируются данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на размер убытков;
• собираются специальные данные (более детальная информация, относящаяся к рассматриваемому объекту). Осуществляется анализ правоустанавливающих документов, финансовой отчетности; влияния на бизнес изымаемого имущества и прочее;

2. Выявление состава убытков: на этом этапе в зависимости от вида (права) обладания изымаемым имуществом устанавливается конкретный перечень статей убытков, подлежащих возмещению;

3. Проведение расчетов: на этом этапе производится собственно расчет величин различных выявленных статей убытков с использованием аппарата математики и финансовой математики, а также элементов аппарата Исполнителя.
Размер убытков в общем случае рассчитывается по следующей формуле:

У = УУВ + УТЛ + УПР, где:

У – общая величина размера понесенных убытков;
УУВ – размер упущенной выгоды;
УТЛ – размер убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
УПР – размер прочих убытков.

4. Подготовка Заключения о величине убытков: на данном этапе анализируются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде отчета в повествовательной форме.